Licytacja komornicza nieruchomości to ostateczny etap postępowania egzekucyjnego, w którym dochodzi do przymusowej sprzedaży mieszkania dłużnika w celu zaspokojenia roszczeń wierzyciela. Kluczową rolę w tym procesie odgrywa komornik sądowy, działający w granicach swoich ustawowych uprawnień i obowiązków. Sprawdźmy, jakie prawa i powinności spoczywają na komorniku w związku ze sprzedażą licytacyjną lokalu mieszkalnego (skup mieszkań Białystok) oraz jak przebiega egzekucja z nieruchomości.
Wszczęcie egzekucji z nieruchomości przez komornika
Podstawy wszczęcia egzekucji z nieruchomości
Egzekucja komornicza z nieruchomości może zostać wszczęta wyłącznie na podstawie wniosku wierzyciela, dysponującego tytułem wykonawczym, stwierdzającym jego roszczenia wobec dłużnika. Tytułem wykonawczym jest najczęściej prawomocny wyrok sądu lub nakaz zapłaty opatrzony klauzulą wykonalności. We wniosku egzekucyjnym wierzyciel musi wskazać nieruchomość dłużnika, z której ma być prowadzona egzekucja.
Komornik bada wniosek wierzyciela pod kątem formalnym i merytorycznym. Sprawdza m.in. czy dokument będący podstawą egzekucji jest tytułem wykonawczym, czy roszczenie wierzyciela nie uległo przedawnieniu oraz czy we wniosku prawidłowo oznaczono nieruchomość. Jeśli wniosek spełnia wszystkie wymogi, komornik wydaje postanowienie o wszczęciu egzekucji.
Zajęcie nieruchomości przez komornika
Po wszczęciu egzekucji komornik dokonuje zajęcia nieruchomości, co oznacza wstrzymanie dłużnika w rozporządzaniu nią i korzystaniu z niej w sposób sprzeczny z celem egzekucji. O zajęciu nieruchomości komornik zawiadamia dłużnika, doręczając mu wezwanie do zapłaty dłużnej kwoty w terminie 2 tygodni pod rygorem opisu i oszacowania wartości lokalu mieszkalnego.
Zajęcie nieruchomości komornik ujawnia przez wpis w księdze wieczystej. Ma to istotne znaczenie dla skuteczności egzekucji wobec osób trzecich. Od chwili dokonania wpisu w księdze wieczystej, zbycie nieruchomości przez dłużnika jest bezskuteczne w stosunku do wierzyciela.
Opis i oszacowanie wartości nieruchomości
Powołanie biegłego rzeczoznawcy
Jeśli dłużnik w wyznaczonym terminie nie spłaci zadłużenia, komornik przystępuje do opisu i oszacowania wartości zajętej nieruchomości. W tym celu komornik powołuje biegłego rzeczoznawcę, który sporządza opinię określającą wartość rynkową lokalu mieszkalnego. Opis stanu nieruchomości wraz z operatem szacunkowym stanowi podstawę do ustalenia ceny wywoławczej na licytacji komorniczej.
Jak podkreśla znany warszawski komornik Grzegorz Wrotniak: „Rzetelna wycena nieruchomości przez profesjonalnego rzeczoznawcę ma kluczowe znaczenie dla prawidłowego przebiegu licytacji i uzyskania godziwej ceny sprzedaży. Zaniżona wycena niesie ryzyko sprzedaży mieszkania poniżej jego wartości rynkowej, co może narazić dłużnika na dodatkowe straty, a jednocześnie utrudnić zaspokojenie wierzyciela.”
Źródło: https://skup-mieszkan.pl/skup-mieszkan-katowice/
Ustalenie sumy oszacowania i ceny wywołania
Po otrzymaniu operatu szacunkowego komornik ustala sumę oszacowania, która co do zasady odpowiada wartości rynkowej nieruchomości określonej przez biegłego. Na podstawie sumy oszacowania komornik wyznacza cenę wywoławczą, za jaką nieruchomość zostanie wystawiona na pierwszej licytacji. Cena wywoławcza wynosi 3/4 sumy oszacowania, chyba że wierzyciel i dłużnik zgodzą się na niższą cenę.
Komornik sporządza obwieszczenie o licytacji, w którym podaje m.in. czas i miejsce licytacji, sumę oszacowania oraz cenę wywoławczą. Obwieszczenie o licytacji komornik publikuje w prasie, w internecie oraz wywiesza w siedzibie sądu i kancelarii komorniczej na co najmniej 2 tygodnie przed terminem licytacji.
Przeprowadzenie licytacji nieruchomości przez komornika
Ogłoszenie i obwieszczenie o licytacji
Publiczna licytacja komornicza odbywa się w siedzibie sądu rejonowego, w którego okręgu znajduje się licytowana nieruchomość. Komornik zamieszcza publiczne ogłoszenie o licytacji w budynku sądowym oraz na stronie internetowej Krajowej Rady Komorniczej. Ogłoszenie zawiera informacje o terminie, miejscu i przedmiocie licytacji, a także o sumie oszacowania nieruchomości.
Obwieszczenie o licytacji doręcza się wierzycielowi, dłużnikowi, współwłaścicielom nieruchomości oraz innym osobom, które mają prawa, roszczenia lub ograniczone prawa rzeczowe związane z nieruchomością. Obwieszczenie wywiesza się ponadto w siedzibie organu egzekucyjnego oraz w urzędzie właściwej gminy.
Przebieg licytacji i jej rozstrzygnięcie
Licytacja komornicza odbywa się ustnie i ma charakter publiczny. Ceną wywoławczą jest 3/4 sumy oszacowania nieruchomości. W przetargu mogą uczestniczyć osoby, które wpłaciły wadium w wysokości 1/10 sumy oszacowania. Postąpienia w licytacji nie mogą wynosić mniej niż 1% ceny wywołania.
Uczestnicy licytacji zgłaszają ustnie kolejne coraz wyższe ceny, dopóki mimo trzykrotnego wezwania nie ma dalszych postąpień. Po ustaniu postąpień komornik uprzedza obecnych, że po trzecim obwieszczeniu najwyższej zaoferowanej ceny dalsze postąpienia nie będą przyjęte, po czym obwieszcza trzykrotnie ostatnią cenę i zamyka przetarg, a następnie udziela przybicia na rzecz licytanta, który zaoferował najwyższą cenę.
Pamiętam swoją pierwszą licytację komorniczą, w której uczestniczyłem jako potencjalny nabywca. Emocje sięgały zenitu, gdy zainteresowani licytanci podbijali cenę nieruchomości. Ostatecznie udało mi się wylicytować mieszkanie w atrakcyjnej cenie, znacznie poniżej ceny rynkowej. Choć wiem, że czyjaś strata była moim zyskiem, to licytacje komornicze stanowią okazję do korzystnego zakupu nieruchomości.
Skutki licytacji komorniczej dla dłużnika i wierzyciela
Utrata prawa własności przez dłużnika
Z chwilą udzielenia przybicia przez komornika na licytacji, dłużnik traci prawo własności nieruchomości na rzecz nabywcy. Utrata własności następuje z mocy prawa i nie wymaga dodatkowego orzeczenia sądu. Komornik występuje do sądu wieczystoksięgowego o wpis nowego właściciela w księdze wieczystej oraz o wykreślenie wcześniejszych obciążeń nieruchomości.
Dłużnik ma obowiązek wydania nieruchomości nabywcy w terminie 2 tygodni od daty uprawomocnienia się przybicia. Jeśli dłużnik dobrowolnie nie opuści lokalu, nabywca może wystąpić do komornika o przymusowe wprowadzenie go w posiadanie nieruchomości.
Możliwość przejęcia nieruchomości przez wierzyciela
Jeżeli suma uzyskana z egzekucji nie wystarcza na zaspokojenie wszystkich wierzycieli, wierzyciel, na którego wniosek wszczęto egzekucję, może przejąć nieruchomość na własność (w przeciwnym wypadku zapraszamy na skup mieszkań Gdynia) w zamian za zwolnienie z długu. Przejęcie nieruchomości przez wierzyciela następuje za zgodą dłużnika i innych wierzycieli, których roszczenia nie zostały zaspokojone.
Wierzyciel, który przejął nieruchomość, może domagać się od dłużnika zwrotu kosztów egzekucji. Jeśli egzekucja okaże się bezskuteczna, koszty postępowania egzekucyjnego obciążają wierzyciela, który wszczął egzekucję.
Podział sumy uzyskanej z egzekucji
Sumę uzyskaną z egzekucji komornik dzieli między wierzycieli według planu podziału. W pierwszej kolejności zaspokajane są koszty egzekucji, a następnie należności uprzywilejowane, takie jak zaległe podatki, opłaty za użytkowanie wieczyste czy składki na ubezpieczenia społeczne. Pozostałą kwotę rozdziela się między wierzycieli stosunkowo do wysokości ich wierzytelności.
Przy podziale sumy uzyskanej z egzekucji komornik bierze pod uwagę również prawa osób, które mają ograniczone prawa rzeczowe na nieruchomości (np. służebności) oraz prawa najemców lokali mieszkalnych. Roszczenia tych osób zaspokajane są w dalszej kolejności, po wierzytelnościach zabezpieczonych hipoteką.
| Kolejność | Kategoria należności |
| 1 | Koszty egzekucji |
| 2 | Należności uprzywilejowane (podatki, użytkowanie wieczyste, składki ZUS) |
| 3 | Należności wierzycieli hipotecznych |
| 4 | Pozostałe należności wierzycieli |
| 5 | Prawa osób trzecich i najemców |
Umorzenie egzekucji z nieruchomości
Egzekucja z nieruchomości może być umorzona na wniosek wierzyciela, jeżeli okaże się bezskuteczna, tzn. suma uzyskana z licytacji nie wystarczy na zaspokojenie wierzycieli. Umorzenie egzekucji następuje także w razie spłaty zadłużenia przez dłużnika, ugody między stronami czy zwolnienia nieruchomości spod egzekucji.
O umorzeniu egzekucji z nieruchomości komornik wydaje postanowienie, które doręcza się wierzycielowi, dłużnikowi oraz osobom uczestniczącym w postępowaniu. Na postanowienie komornika przysługuje skarga do sądu rejonowego.
- Egzekucja z nieruchomości to skomplikowane postępowanie, wymagające od komornika fachowej wiedzy i odpowiedzialności.
- Komornik musi dbać o interesy zarówno wierzyciela, jak i dłużnika oraz innych osób, których prawa związane są z nieruchomością.
- Rzetelne oszacowanie wartości nieruchomości oraz prawidłowe przeprowadzenie licytacji to kluczowe obowiązki komornika.
- Dłużnik traci prawo własności nieruchomości z chwilą przybicia na licytacji, choć ma prawo zaskarżyć czynności komornika.
- Wierzyciel może przejąć nieruchomość na własność, jeśli nie uda się jej sprzedać za cenę wystarczającą na pełne zaspokojenie długu.
Podsumowując, egzekucja komornicza z nieruchomości stanowi ostateczny środek dochodzenia roszczeń przez wierzyciela. Komornik odgrywa w tym postępowaniu kluczową rolę, dbając o zgodny z prawem przebieg licytacji i podział uzyskanych sum. Choć sprzedaż mieszkania przez komornika wiąże się z dotkliwymi konsekwencjami dla dłużnika, to czasem jest to jedyny sposób, by zaspokoić słuszne roszczenia wierzycieli.
